Styret jobber jevnt og trutt med mange saker, og de aller fleste som melder inn saker får direkte svar innen dager til uker. Vi ber om forståelse for at vi noen ganger bruker ekstra tid på responsen, og beklager spesielt i forhold til bytte av vinduer som gjelder for flere. I denne saken har utførende enhet (TOBB) ikke hatt forventet kapasitet over lengre tid, og prosessen har gått usedvanlig tregt.
I 2018 og 2019 har vi hatt en del større vedlikeholdssaker, spesielt utskifting av avløpsrørene våre. I tillegg har vi mange større og mindre saker, som bytte av vinduer, reparasjon av søppelskur, skifte av et tak, trimming av trær, gressklipping, EL-sjekken med mere. Vedlikehold alltid er en stor post på budsjettene våre, og det har totalt sett kostet mye å skifte rørene. Vi tenkte derfor å informere ekstra om hvordan styret har jobbet for å få økonomien best mulig i løpet av sommeren og høsten.
De siste ca 10 årene så har borettslaget brukt mye penger på flere store vedlikeholdsprosjekt, og de viktigste er;
- Drenering rundt alle hus: Ca 5 millioner
- Bytte av koblinger på vannrør: Ca 3 millioner
- Rehabilitering av alle pipeløp: Ca 3 millioner
- Maling av alle hus: Ca 2 millioner
- Riving av samtlige garasjer og oppsetting av 26 nye garasjer: Ca 2.5 millioner
- Endring av beplantning og uteområder: Ca 1 million
- Og de sist, men ikke minst; I 2018-19 så har altså bytte av avløpsrør kostet over 100.000 per hus – som blir nesten 4 millioner til sammen for de 36 husene våre.
Totalt blir dette ca 20 millioner for disse store prosjektene, ca 2 millioner per år, men i tillegg kommer kostnadene til plenklipping, bytte av vinduer, skadedyrbekjempelse, Barneparken, gjesteparkeringer, årlige avfallscontainere og mye annet som også drar totalen opp. Ettersom borettslaget ikke hadde opparbeidet et vedlikeholdsfond av betydning så har vi tatt opp lån for de fleste av de største prosjektene vi er ferdige med, og refinansiert lånene med ekstra opplåning ved behov.
De neste store vedlikeholdssakene de nærmeste 10-20 årene er sannsynligvis:
- Løpende bytte av vinduer; Vi har godt over 1000 vinduer totalt i de 36 husene våre, og mange er 20-30 år gamle. Grovt sett kan man si at prisen for å skifte hvert vindu er over 10.000,- og totalen blir derfor mange millioner over de kommende tiårene. Styret jobber derfor med løsninger hvor vi ser for oss å samle opp i kvartalsvise/sesongmessige bolker for å forenkle utførelsen, samt spare penger på innkjøp av vinduene.
- Bytte av tak; Decra-takene nærmer seg 30 år gamle, og har en forventet levetid på opptil 50 år. De fleste takene våre vil derfor vare i mange år ennå, men vi har allerede sett utfordringer i noen hus. Bytte av tak vil nok beløpe seg til noen hundre tusen kroner per hus.
- Bytte av bordkledning rundt husene og verandakonstruksjoner; Treverket i ytterkledningen og på verandaene har stått i all slags vær i mange år, og fukt kan føre til råteskader. Selv om vi maler husene ca hvert 10. år, så vil det på sikt bli behov for å skifte en del av treverket også. Verandaene er spesielt utsatt for været, og det er verdt å merke seg at dagens konstruksjon er annerledes (større) enn husene hadde ved byggeår. Vi har skiftet ut verandaene tidligere, og må gjøre det igjen – men dette ligger et stykke frem i tid.
- Alle veiene, unntatt Belbuvegen, er private. Asfalten har begynt å bli slitt en del steder, men vi klarte å reparere de fleste hullene med enkel reparasjonsasfalt for noen tusenlapper ved årets dugnad. Vi satser på å gjøre tilsvarende i årene som kommer, men til slutt blir nok dette også en større sak som må utføres.
Totalt sett gir disse større prosjektene kostnader på mangfoldige millioner. Likevel er det absolutt mulige å gjennomføre dersom vi sprer dem ut i tid samt har god kontroll på kostnadene.
Styret har hatt god kostnadskontroll i senere år og hadde opparbeidet 2-3 millioner i tilgjengelig kapital som disponible midler i starten av 2018. Kostnadene for det store prosjektet med bytte av avløpsrør ble derfor tatt fra oppsparte midler, så langt det gikk.
Ved årets start hadde borettslaget totalt over 16 millioner i lån, og lånene betales ned jevnt og trutt, og borettslagets finansielle situasjon er solid. Likevel har det vært enkelte perioder siste 10 år hvor likviditeten til borettslaget har vært presset (mange store regninger kommer samtidig), og dette inntraff igjen i løpet av sommeren i år: Vi hadde brukt av oppsparte midler og betalt mange regninger for arbeidet utført utover våren for bytte av avløpsrør, og fikk flere store regninger samtidig fra Trondheim Kommune, forsikring, TOBB Service og betaling av lån. Det ble derfor nødvendig å refinansiere lånene våre og låne opp slik at vi har fleksibilitet til å betale store regninger når de dukker opp.
Totalt (brutto) lånebeløp etter refinansieringen er ca 17.9 millioner, men da har borettslaget fått et disponibelt beløp på nesten 2 millioner på konto som delvis skal brukes til å fullføre flere påbegynte vedlikeholdsoppgaver (bl.a. sluttføre prosjektet med avløpsrør og bytte tak på Amalie Skrams veg 9) og delvis fungere som buffer ved fremtidig store regninger. Lånets løpetid ble utvidet fra eksisterende 13.5 år til 15 år, og gode forhandlinger ved endringen fikk renten ned fra 2.95% til 2.55%. Bare rentejusteringen gjør at vi sparer over 70.000 per år i rentekostnader, og refinansieringen er foreløpig ikke beregnet til å påvirke husleien/felleskostnader i 2019-2020.
Grovt sett kan man dele inn borettslagets årlige utgifter på 6-7 millioner i 5 hoveddeler:
- Løpende og periodisk vedlikehold (plenklipping, vindusbytter, snøbrøyting etc.). Minst 1.5 millioner har vært budsjettert per år, men enkelte større prosjekt går utover dette. Snittet over årenes løp er nok over 2 millioner, og dette antas å fortsette med prosjekter som bytte av punkterte vinduer (de fleste vinduene er over 25 år gamle), fremtidig bytte av Decra-tak (27-28 år gamle i dag) og andre prosjekt.
- Betaling av renter og avdrag: Rentekostnaden har vært 4-500.000, avdrag ca 1 million per år. Rentene har sunket i verden og i Norge, og dette forventes å fortsette; Borettslaget har også fått tilbud om fastrente i 10 år på 2.5%, men flytende rente har blitt valgt for å kunne ha fleksibilitet og muligheten for individuell nedbetaling av lån. Uansett så er det stabile utsikter for lånene. Vi betaler ned lånene jevnt og trutt og har fått unna mange store prosjekt.
- Kommunen krever litt over 1.5 millioner per år; Kommunale avgifter er ca 700.000, eiendomsskatten er ca 850.000. Dette kan virke som ‘unødvendig’ mye penger, men vi får viktige tjenester for avgifts-pengene: Vannet som renner i kranene våre er godt drikkevann fra Jonsvannet, og det koster kun 10 kroner for 1000 liter (inn til Hagebyen) – og så beregner kommunen 12 kroner for tilsvarende mengde vann ut fra Hagebyen (avløpsvann). 22 kroner totalt per 1000 liter er egentlig utrolig billig, men ettersom vi bruker store mengder vann per person hver dag i dusjen, bilvask, vanning av planter, klesvask etc – så bruker borettslaget vann for nesten 150.000 per år. Mange ‘bekker’ små..
Den andre viktige tjenesten kommunen tilbyr er regelmessig henting av avfallet vårt: Restavfall, papir, søppel, småelektrisk og farlig avfall. Tenk så fantastisk at alt hentes! Men det har jo en pris, bokstavelig talt: Vi har etter hvert selv bedt kommunen om større avfallsdunker eller vi har blitt pålagt større dunker ettersom vi har overfylt eksisterende. Uansett så vet kommunen hvor mange dunker x antall liter vi har – og kostnaden er deretter.
Vennligst meld fra til styret snarest om huset har søppeldunker som ikke er i bruk i dag; Hver av de store søppeldunkene koster oss ca 5000,- per år, penger vi har god bruk for.
Borettslaget har flotte uteområder og ligger sentralt, så vi har fått en kommunal eiendomstakst på knappe 140 millioner (!). Tenk: Tomten ble kjøpt for 175.566 rett etter krigen, byggene ble satt opp for mindre enn 5 millioner - totalt. Den kommunale taksten er grunnlaget for eiendomsskatten som per i dag er 6.15 promille = ca 850.000. Årets statsbudsjett har satt et tak på 4 promille for hvor mye kommunene kan kreve, men kommunene kan potensielt foreta en ny (høyere) takst for å kompensere. Tiden vi vise. - Kabel-TV og internett koster 660.000, forsikringer koster 270.000 – Til sammen over 900.000
- Strøm, forretningsførerhonorar, styrehonorar, avskrivninger etc er til sammen over 500.000
I løpet av høsten skal Styret sammen med TOBB, som vanlig, lage et utkast til budsjett for neste år. På det nåværende tidspunkt ser vi ikke store endringer eller prosjekter som påvirker felleskostnader/husleie i betydelig grad, hverken positivt eller negativt. Ta gjerne kontakt med Styret om du ønsker ytterligere detaljer rundt økonomien til borettslaget, og/eller les de årlige innkallingene til generalforsamlingene.
El-sjekken:
I forbindelse med El-sjekken så fikk mange en skriftlig tilbakemelding med tiltak som må utføres. Så langt ser det ut til at få har gitt tilbakemelding på dette skrivet. Styret håper derfor at alle prioriterer sikkerheten ved å ha et best mulig elektrisk anlegg – og minner alle om å lukke eventuelle avvik som er registrert i El-sjekken. En påminnelse vil komme snart.
Styrets sammensetning:
Nils Erik Janbu - Leder
May Kristin Ditlevsen - Nestleder
Julie Schjerve - Styremedlem
Iram Seif - Styremedlem
Per Ola Johansen - Styremedlem
Frøydis Braaten - 1. Vara
Plan for styremøter ut høsten: 5. november og 26. november, deretter tirsdag hver 3. uke.
Saker meldes inn via Strindheimhageby@gmail.com eller i postkassa i Hanna Winsnes veg 2.
Nettsidene våre skal oppdateres snarlig, og holdes oppdatert i fortsettelsen.
Merk at det meldes inn hundrevis av saker i året, og at enkelte saker er større (f.eks bytte av rør, refinansiering) og behøver en helhetlig vurdering, eller mer tidskritiske (f.eks ved konkurs av utførende enhet, sprukne rør, skadedyr etc). Videre så har alle i styret andre jobber - så vi ber om forståelse for at vi noen ganger bruker ekstra tid på responsen. TOBB Service koster ca 1000,- per time inkl. kjøring, så vi er takknemlige for alle som har mulighet til å hjelpe til, særlig med mindre saker (skifte av lyspærer, bytte av batteri, justering av hengsler etc). Og vi er veldig takknemlige for alle dere som bidrar til å gjøre Hagebyen til et veldig godt sted å bo!