ORGAN FOR BEBOERE I STRINDHEIM HAGEBY BL HØST 2020

Forenklet oversikt over hvor pengene som betales inn hver måned går

Mulighetene vi har til å utføre større og mindre vedlikeholdsprosjekter avhenger ofte av differansen mellom borettslagets inntekter og utgifter (hvor mye vi i fellesskap har disponibelt). Vi betaler alle inn på felleskostnadene (‘husleie’) hver måned, og det er ikke alltid lett å se hvor pengene går. Det varierer mellom de forskjellige leilighetene. Under er et eksempel på felleskostnader for en 4-roms leilighet med garasje:

1. Felleskostnad renter: 362/måned. Dette er andel av renter på fellesgjeld, ca 17 millioner.
2. Felleskostnad avdrag: 671/måned. Dette er andel av avdrag på fellesgjeld, ca 17 millioner. 
   • Vi betaler bl.a. ned på lån tatt for store tidligere vedlikeholdsoppgaver som drenering (ca 5 mill.), vannrør (3 mill.), pipeløp (3 mill.), maling (2 mill.) og soilrør (4 mill).
3. Telenor kabel-TV & internett: 475/måned, hvorav ca 50% er kabel-TV og 50% Internett.
4. Garasje: 535/måned – Kun for de som har plass. Dette går til å betale ned garasjene over tid.
5. Felleskostnad driftsdel: 3306/måned. Mest til vedlikehold og kommunen, se under.

• Den største summen er det som går under betegnelsen driftsdel, og det dekker alt fra vedlikehold, plenklipping, vindusbytter og snøbrøyting til honorarer, kommunale avgifter og eiendomsskatt:

1. Denne leiligheten betaler ca 930/måned på vedlikehold; Totalt 1.5 millioner på planlagt og løpende vedlikehold hvert år. Dette koster ca 11.200/år for hver av de 134 leilighetene.
2. Kommunen krever ca 530/måned i eiendomsskatt per leilighet = 850.000/år.
3. Kommunale avgifter er ca 500/måned per leilighet = ca 750.000/år. Dette kan virke som ‘unødvendig’ mye penger, men vi får viktige tjenester for avgifts-pengene: 

177/måned for vann og avløp; Vannet som renner i kranene våre er godt drikkevann fra Jonsvannet, og det koster kun 11 kroner for 1000 liter (inn til Hagebyen) – og så beregner kommunen 14 kroner for tilsvarende mengde vann ut fra Hagebyen (avløpsvann). 25 kroner totalt per 1000 liter. Borettslaget bruker ca 11.1 millioner liter vann per år! Hver leilighet bruker ca 225 liter vann per dag = ca 285.000 kroner/år i vann og avløp. 

Den andre viktige tjenesten kommunen tilbyr er regelmessig henting av avfallet vårt. Merk at kommunen fjerner ikke tomme dunker, de må vi selv si fra om. Her kan det være mye å hente! Glass‐ og metallemballasje og tekstiler/sko leveres på returpunkt. Papp/papir/kartong skal komprimeres/brettes mest mulig for å oppta minst mulig plass. Merk at vi betaler for volum, ikke vekt – og restavfall koster mest, nesten 5 ganger papp og papir og 20 ganger mer enn plast:

Hver 370 liter med restavfall koster over 5000/år, tilsvarende for papir er 1200/år og plast 290/år!

Styret har identifisert ca 18 ekstra søppeldunker som står utenfor søppelskurene. Disse blåser ofte over ende i stormer, og kan tiltrekke skadedyr og fugler. Vi har i fellesskap mulighet til å spare 50.000-90.000 hvert år ved å komprimere søppel (sett f.eks kneet forsiktig på søppelposen før den knyttes for å fjerne luftvolumet) ned i eksisterende dunker, samt sortere til papir og plast. 

Vennligst meld fra til styret på strindheimhageby@gmail.com med en begrunnelse for å beholde den ekstra dunken, ellers blir disse fjernet i løpet av november. Alle de andre dunkene blir i søppelskurene som før.

Dører og vinduer i Hagebyen

Illustrasjon av Hustype 1 (2-mannsbolig i Amalie Skrams veg), Hustype 2 (4-mannsbolig i Camilla Colletts veg) og Hustype 3 (4-mannsboliger i Bromstadvegen og Belbuvegen). Selv om noen vindustyper går igjen så har vi en del ulike størrelser – og ikke minst: Vi har mange vinduer. Decra-takene er 27-28 år gamle, men burde vare mange år til.

Vi har totalt et sted mellom 1000-1500 vinduer og altandører i borettslaget, og per i dag så har vi en liste med over 20 saker som er i prosessen med å utbedres. Hver sak har tatt tid, noen har faktisk ventet i flere år. Dette beklager vi sterkt, og vi jobber med å endre hele systemet med innmelding, befaring, oppmåling, bestilling og montering for å forenkle dette. Mange av vinduene og altandørene er fra 1983-85, og vil behøve å byttes over tid. Merk at dersom man skal skifte f.eks 1000 vinduer til f.eks 5000 kroner per stykk + foringer og monteringsarbeidet på en gang så vil dette fort koste mange millioner. Vi holder derfor på å skaffe en detaljert oversikt og kan deretter vurdere å oppgradere hus for hus over tid etter en prioritert rekkefølge. Husene fikk en oppgradering av fasadene med ny bordkledning (planker), nye vinduer og verandaer på 80-tallet. Bygningsdeler som er utsatt for vær og vind er ofte dimensjonert til å vare i 30-50 år. Det er derfor ingen tvil om at mange vinduer fremstår slitte, og de skal byttes etter hvert. Likevel må styret prioritere dette prosjektet opp mot andre prosjekt som kanskje ikke er like synlige for beboere flest, men som kan ha større skadepotensiale, som f.eks skader på vann og avløp.   

For øvrig så er Decra-takene våre fra 1992 og 93, og disse er beregnet til å vare i minst 40-50 år. Det er derfor sannsynlig at de neste store vedlikeholdsprosjektene våre de neste 10-20 år blir røropplegget internt i husene, vinduer og altandører, bordkledning og verandaer – og takene. Vi betaler ned ca 1 million på avdragene for tidligere prosjekter som ble lånefinansiert. Reelt sett så bruker vi derfor ca 1.5 million på løpende og planlagt vedlikehold pluss 1 million for tidligere vedlikehold hvert år. Med tilsvarende budsjettering fremover så kommer vi til å bruke ca 2,5 x 20 = 50 millioner over de neste 20 årene, og det burde nok dekke mange av prosjektene som vi vet om per i dag. Likevel er det ikke store midler tilgjengelig til å f.eks oppgradere støyskjermen (en tilsvarende standard som Miljøpakken har satt opp vil koste ca 10 millioner), grave ned høyspentledning eller annet. Borettslagets penger er våre i fellesskap. Styret håper derfor at alle er med på å holde kostnadene nede slik at vi har mest mulig midler til prosjekter vi vet kommer i årene fremover – og kanskje til det vi nå ikke vet også. 

Røropplegget inni husene våre

Vi har brukt mye penger siden 2005 på det som mange ikke tenker på i det daglige; Drenering rundt alle husene, vannledninger inn til byggene, stålpiper inni murpipene og nå sist ble bunnledningene (avløpsrørene under kjellergulvene) byttet. Vi har i alle fall brukt 15 millioner på disse prosjektene, og foruten vannledningene så var alle de andre fra 1947-51. Det gjenstår et viktig prosjekt i den sammenhengen, og det er rørene inni husene våre. Disse er også originale, altså over 70 år gamle, og går fra kjellergulvet og helt opp til lufting over tak (de små ‘hattene’ på taket). Rørene var solide, med metallgods på ca 8-10 mm, men tæring over 70 år har nok medført noen skader. Rør som allerede har vart i 70 år kan godt vare mange år til. For å skaffe bedre oversikt over husene så har styret bedt om video-analyse av alle rørene. Vi får se hva denne kontrollen avdekker, men det er sannsynlig at en del rør må byttes etter hvert. Dersom vi kan fordele dette prosjektet og kostnaden over tid så har vi større finansiell fleksibilitet i forhold til annet løpende og planlagt vedlikehold.  

De ca 70 år gamle rørene inni husene våre var solide og gode, men må nok byttes etter hvert. Videoinspeksjoner i alle hus utover høsten vil kunne gi verdifull kunnskap om hva som må gjøres.

HMS før vinteren:
Det kommer til å bli en HMS-sjekk i hvert hus i høst, tilsvarende tidligere år, med bla. befaring i kjeller og på loft.

Husk at det er strengt forbudt å oppbevare gassflasker innendørs, på grunn av brann‐ og eksplosjonsfare. Disse skal oppbevares utendørs hele året. Det er kun barnevogner og rullatorer som kan stå i yttergang/vindfang. Husk at trappeoppgangen er rømningsvei; Vennligst fjern skohyller eller annet som kan hindre f.eks ambulansepersonell. Alle husene har fått besøk av feier i 2020. Pass likevel på farene ved fyring og øvrig bruk av stearinlys og lignende levende lys i den mørke årstiden. Vi oppfordrer alle til å sørge for god lufting generelt i leilighetene, ved bruk av lyrer, selv om det er kaldt. For øvrig så henviser vi til Husordensreglene på nettsidene våre - strindheimhageby.no

Styrets sammensetning:

Nils Erik Janbu             - Leder                                                                                              
Svein Lillebakken         - Nestleder​​                                                         
Julie Schjerve               - Styremedlem
Iram Seif                       - Styremedlem
Per Ola Johansen         - Styremedlem

Frøydis Braaten             - 1. Vara

Plan for neste styremøte: 13. oktober, deretter tirsdag hver 3. uke. Saker meldes inn via Strindheimhageby@gmail.com eller i postkassa i Hanna Winsnes veg 2. Borettslagets vakttelefon (hverdager kl. 17‐19): 932 93 932.  Kontakt Rørvakta K. Lund 40 47 40 40 selv ved akutte tilfeller.